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Achat d'un immobilier
Exemple de bien
Au 2ème étage : 17 rue Frémur, proche de la gare pour y faire de la colocation étudiantes
https://www.cabinettapissier.fr/fr/appartement-vente-angers-49-168006035.html
Calculs
Le prix moyen du mètre carré pour les appartements Rue de Frémur à Angers est de 3 356 € et peut varier entre 1 979 € et 4 667 € en fonction des biens.
Critères de sélection
- Trouver une perle et suivi des prix des logements : https://www.castorus.com/immobilier-a-angers,49100
- Différencier le prix d'achat des logements à proximité : https://immobilier.pappers.fr/
- A proximité d'une église, loin d'une mosquée
- proximité d'un arrêt de bus : https://plan-dynamique.irigo.fr/lines
- place de parking par nécessaire
- Rendement minimum 6% + rénovation d'un T3 ?
- Cumul loyer libre : 25000-16680 = 8320 soit loyer ~693/mois avec charges
- achat du bien max à 180000 euros
Questions de sélection
- Est-ce que le prix est abordable ?
- Est-ce qu'il y a des transports/écoles à proximité ?
- Quelle est l'environnement et la qualité de vie ?
- Quelle est la qualité architecturale ? Fissures ? Ornements ?
- Quels sont les magazins de proximité pour : manger, réparer, coiffeur, boulangerie,
- Quels sont les entreprises à côté ?
- Quelle stratégie de sortie en cas de revente ? Revente à un investisseurs ou pour Résidence Principale ou transmission Patrimoniale ?
- Est-ce que je peux supporter 3 mois sans loyers pour revendre ?
- Est-ce que j'aurais bien 3 mois de réserve de trésorerie en cas de coup dûr (travaux/congé locative) ?
- Est-ce qu'il y a des charges que je pourrais supprimer/réduire ?
- Est-ce qu'il y a des travaux d'embellissement à prévoir ?
- Quelle date de construction ? Pas de plan de canalisation avant 1947
- Les murs extérieur sont fait en quoi ?
- Les murs intérieure des cloisons sont en brique rouge ?
- Quel est l'historique démographique ?
- Évolution de la population sur 10 ans
- Profil socio-économique et son évolution
- Migrations vers les zones périurbaines…
- Est-ce que j'investis et ne spécule pas ?
- Investissement = rentabilité régulière, prévisible et basé sur des calculs fondamentaux
- Spéculation = pari sur une plus-value future incertaine
- Est-ce que j'ai bien un scénario favorable et empiriste ?
- Est-ce que je peux le revendre à -20% ?
- Est-ce que je peux améliorer la valeur du bien avec :
- Moderniser les espaces communs
- Optimisation de l'agencement
- Amélioration de la luminosité
- Solution de rangement intelligentes
- Est-ce que mes parents seraient prêt à y vivre dedans ?
- Est-ce que l'incivilité est trop présente ?
- Est-ce que le rapport qualité/prix est honnête ?
- Quels sont les projets d'urbaniste prévus ?
- Projets de transport en commun ?
- Développement commerciaux annoncés ?
- Changement de zonage prévus (ZFE, Préservation du patrimoine)?
- Est-ce que j'achète dans un ratio prix loyer élevé/moyen/bas ?
- Réglementaire d'urbanistique restrictive ou permissive ?
- Quel est le coût de construction locaux ?
- Quel est le délais d'obtention des permis ?
- Est-ce qu'il y a des terrains constructibles aux alentours ?
- Quel est le niveau de liquidité de ce marché ?
- Quel est l'écart entre le prix demandé et le prix obtenu ?
- Combien d'agence locative active dans cette zone ?
- Quel est le volume mensuel de transactions ?
- Est-ce que les compétences technique de rénovations sont présente à proximité ?
levier de négociation
Acheter à -30%
Acheter plus bas du prix de vente (hors frais d'agence) et sous le prix du m2 du quartier
- Pour y faire des travaux d'embellissements : salle de bain, cuisine tout équipée
- convertir l'usage du bien pour louer en meublé
Le crédit-vendeur
- Le crédit-vendeur permet de différer une partie du paiement lors d'une transaction d'entreprise ou d'immobilier.
- Ce mécanisme repose sur la confiance entre les parties, nécessitant un contrat précis détaillant les modalités de paiement et les garanties.
- Facilite l'accès au crédit-immobilier d'une banque
- Le montant du crédit-vandeur est fixé entre 30 à 50% du total du prix de vente.
- Durée du crédit jusqu'a 5 ans.
- Avantage de l'acheteur :
- Possibilité de régler le prix sur une période convenue sans avoir à fournir l'intégralité des fonds immédiatement.
- Réduit de coût du crédit-immobilier et donc le total des intérêts.
- Avantage du vendeur :
- Le vendeur peut rendre son offre plus attractive, accélérer la vente
- percevoir des intérêts sur les sommes dues.
- Peut échapper à la taxe sur sa plus-value mais taxe sur les intérêts.
- Garanties
- Possibilité de mettre en place des garanties pour protéger le vendeur si l'acheteur ne peut plus rembourser
- Le vendeur peut demander de cautionner un tiers en remboursant à sa place
- L'acheteur peut nantir son assurance-vie pour servir de garantie
- D'autres conditions peuvent s'ajouter pour faire respecter ses engagements
Exemple de clause
Voici ce qu'il faut mettre dans le contrat de vente lorsque l'on passe chez le notaire :
https://x.com/i/grok?conversation=1918760980806242498
ahha ?
Calculs
- Rendement Brut = ((loyer*12) / achat ) x 100
- Rendement Net = ((loyer*12) - Charges / achat ) x 100
- Rendement Net d’Impôts = ((loyer*12) - Charges - Impots) / achat ) x 100
- Rentabilité = Rendement Net d’Impôt + valeur du bien
- Cash flow = le surplus après toutes déductions des charges et impôts.
- Taux d'endettement (ok si < 35%) = (charges mensuelle fixes / Revenus (salaires, loyers, dividendes, …) ) x 100
- Taux d'effort (ok si < 35%) = ((Charges mensuelles fixes*12 + impots + taxes foncières + assurance / Revenus (salaires, loyers, dividendes) ) x 100
- Calcul plus-value : ( prix du m2 actuel * superficie en m2 ) - ( prix de l'appartement acheté / superficie en m2 )
Rentabilité locative brute (%) = (Loyer mensuel x 12) x 100/Prix d’achat (Frais d’acquisition inclus)
Par exemple, pour l’achat d’un immeuble à 150 000 euros avec un loyer mensuel escompté de 800 euros (soit 800 x 12 = 9600/an), le taux de rentabilité locative brut est égal à 9600 x 100/150 000 = 6,4 %.
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Rentabilité locative nette (%) = {(Loyer mensuel x 12) – Charges locatives} x 100/Prix d’achat (Frais d’acquisition inclus)
Pour l’exemple ci-dessus, i-e l’achat d’un immeuble à 150 000 euros avec loyer mensuel escompté de 800 euros (soit 800 x 12 = 9600/an), les charges locatives (charges de la copropriété, d’assurance ou de gestion et la taxe foncière) sont estimées à 2500 euros par an.
Le taux de rentabilité locative net est alors de = {(800 x 12) – 2500} x 100/150 000 = 4,7 %.
Recherche géologique et environnementale
- https://plu-en-ligne.com/le-plan-local-urbanisme/ Détails sur la dénomination des zones
- Courtier en travaux : https://travauxlocatifs.fr/
Solution clé en main
- https://www.masteos.com : gestion locative + rénovation ! → ils ont sortie une start-up nommé ATOM pour la location de micro-logement
- Erafrance.com : gestion locative / achat / vente
- Concurrent : Ouiker