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Achat d'un immobilier

Exemple de bien

Au 2ème étage : 17 rue Frémur, proche de la gare pour y faire de la colocation étudiantes https://www.cabinettapissier.fr/fr/appartement-vente-angers-49-168006035.html

Calculs

Le prix moyen du mètre carré pour les appartements Rue de Frémur à Angers est de 3 356 € et peut varier entre 1 979 € et 4 667 € en fonction des biens.

Critères de sélection

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Pour un rendement locatif supérieur à 9% net à Angers, les données disponibles indiquent que les rendements nets moyens oscillent entre 4% et 6% selon les quartiers[5][6][9]. Cependant, voici les stratégies et secteurs à privilégier pour maximiser la rentabilité :

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### 1. Quartier Saint-Serge : priorité aux studios meublés - Rendement net : Jusqu'à 6% net selon les biens[5], avec des pics possibles en ciblant des studios optimisés (meublés, proches du campus Saint-Serge). - Prix : ~3 581 €/m² en moyenne[2], avec des opportunités sur des biens à rénover. - Public cible : Étudiants (46 000 à Angers[2]) et jeunes actifs. - Stratégie :

  1. Micro-colocations (T2/T3 divisés en chambres individuelles avec espaces communs).
  2. Appartements récents près de l'avenue Pasteur et du campus[3][8].

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### 2. Secteur Justices-Madeleine-Saint-Léonard : colocations familiales - Rendement net : 5%+ net pour des T3/T4 en colocation[5]. - Prix : ~3 500 €/m²[5], avec des maisons spacieuses à transformer en logements partagés. - Atouts : Proximité de l'UCO (université catholique) et demande locative stable[5][7]. - Stratégie :

  1. Maisons avec jardin converties en 4-5 chambres (loyer total > 1 000 €/mois).
  2. Proximité tramway (ligne B) pour attirer étudiants et jeunes professionnels.

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### 3. Centre-ville : rendement moindre mais sécurité - Rendement net : ~4% net[5], mais plus-values à long terme grâce à la demande élevée. - Prix : 3 811 €/m²[2], avec des biens anciens à rénover. - Public : Cadres supérieurs et familles[2][5]. - Stratégie :

  1. T2 haut de gamme meublés (ex. : duplex avec terrasse, budget 160 000 €[5]).
  2. Location saisonnière ciblant les professionnels en déplacement.

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### 4. La Roseraie : montée en gamme - Prix : ~2 620 €/m²[2] (le plus abordable). - Potentiel : Quartier en mutation avec arrivée du tramway[2]. - Stratégie :

  1. Achat de T3 anciens à rénover pour les louer en colocation (rendement brut pouvant atteindre 6-7% après travaux[6]).
  2. Cibler les familles avec écoles et parcs à proximité.

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### Pour atteindre 9% net Les sources ne mentionnent pas de rendement net supérieur à 6%[5][6][9]. Une approche ultra-spécialisée serait nécessaire : - Rénovation lourde de biens très dégradés achetés à bas prix (< 2 000 €/m² hors secteurs mentionnés). - Colocations étudiantes “haut débit” avec services inclus (ménage, wifi) pour majorer les loyers. - Ciblage de niches : logements ultra-proches de l'ESTHUA (école de tourisme) ou de l'ESSCA (école de commerce), non explicitement couvertes par les sources.

⚠️ Risques : Vacance locative accrue dans les secteurs périphériques non desservis par les transports[5], et surcoûts liés à la gestion des colocations. Une étude de marché hyperlocalisée est indispensable pour dépasser les 6% net.

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### Synthèse des quartiers par type de bien

Quartier Type de bien idéal Rendement net Stratégie clé
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Saint-Serge Studio/T2 meublé 5-6%[5][6] Micro-colocations étudiantes
Justices-Madeleine T3/T4 5%+[5] Colocations familiales/étudiantes
Centre-ville T2 rénové 4%[5] Location haut de gamme
La Roseraie T3 à rénover 6-7% brut[6] Rénovation + colocation

Les 9% net supposeraient une combinaison de leviers (défiscalisation, autopromotion, gestion en direct) non documentés dans les sources consultées.

Citations: [1] https://edito.seloger.com/actualites/villes/secteurs-privilegier-un-investissement-locatif-angers-article-19285.html [2] https://www.pap.fr/actualites/angers-les-quartiers-les-plus-prises-en-2024-et-encore-plus-en-2025/a26182 [3] https://ouiker.fr/dans-quels-quartiers-investir-a-angers/ [4] https://www.ooinvestir.fr/conseils-en-immobilier/investir-ancien/acquisition/france/quartiers-angers.html [5] https://nevatony.fr/investissement-locatif/investissement-locatif-angers/ [6] https://www.monmarcheimmobilier.fr/conseil/investissement-locatif-angers [7] https://www.investissement-locatif.com/location-appartement-angers.html [8] https://www.studapart.com/fr/guides-locataires/meilleurs-quartiers-angers [9] https://immo.realites.com/navigation-investir/ou-investir-en-france/angers-investissement [10] https://www.monmarcheimmobilier.fr/conseil/investir-logement-etudiant-angers [11] https://www.doorfeed.com/fr/insights/france/angers

— Answer from Perplexity: https://www.perplexity.ai/search/quels-quartiers-viser-pour-inv-hjIWHLXpQSWeVn2Hq.._gQ?utm_source=copy_output

Questions de sélection

levier de négociation

Acheter à -30%

Acheter plus bas du prix de vente (hors frais d'agence) et sous le prix du m2 du quartier

Le crédit-vendeur

Exemple de clause

Voici ce qu'il faut mettre dans le contrat de vente lorsque l'on passe chez le notaire :

https://x.com/i/grok?conversation=1918760980806242498

ahha ?

Calculs

Rentabilité locative brute (%) = (Loyer mensuel x 12) x 100/Prix d’achat (Frais d’acquisition inclus)

Par exemple, pour l’achat d’un immeuble à 150 000 euros avec un loyer mensuel escompté de 800 euros (soit 800 x 12 = 9600/an), le taux de rentabilité locative brut est égal à 9600 x 100/150 000 = 6,4 %.

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Rentabilité locative nette (%) = {(Loyer mensuel x 12) – Charges locatives} x 100/Prix d’achat (Frais d’acquisition inclus)

Pour l’exemple ci-dessus, i-e l’achat d’un immeuble à 150 000 euros avec loyer mensuel escompté de 800 euros (soit 800 x 12 = 9600/an), les charges locatives (charges de la copropriété, d’assurance ou de gestion et la taxe foncière) sont estimées à 2500 euros par an.

Le taux de rentabilité locative net est alors de = {(800 x 12) – 2500} x 100/150 000 = 4,7 %.

Recherche géologique et environnementale

Solution clé en main